Курсы валют:
Курс Доллара США 87.74 ₽
Курс Евро 95.76 ₽
Курс Китайского Юаня 11.98 ₽
Рефинансирование ипотеки: что это, пример, советы title=

Рефинансирование ипотеки: что это, пример, советы

01.07.2024
Количество просмотров 15
0
Автор
Анастасия Горбик
Эксперт ВамОдобрено.ру

В 2018 году с отличием окончила Сибирский институт управления  Филиал РАНХиГС, диплом магистра по специальности «Финансы»

Ипотека – часто долгосрочный кредит, и за условные 20-30 лет заемщики отдают банку иногда в несколько раз больше денег, чем брали. Однако есть возможность уменьшить и срок погашения, и процентную переплату, и размер ежемесячного платежа. Такой шанс дает рефинансирование.

Содержание:

Что такое рефинансирование

Если говорить просто, то это оформление нового кредита для полного досрочного погашения текущего. Есть даже специальные программы рефинансирования – целевой кредит в размере остатка долга по «старому» банку для досрочного погашения.

Вся суть в том, что ипотека является долгосрочным кредитом, и за долгие годы процентные ставки могут упасть. К примеру, из-за запуска льготной программы кредитования с субсидированием процентов, из-за снижения ключевой ставки ЦБ и т. д. Это дает возможность заемщикам, у которых уже есть кредит, взять новый, но с более лучшими условиями.

Основная цель рефинансирования – уменьшение переплаты процентов. Все логично: если новый кредит оформлен по меньшей ставке, то и переплачивать банку придется меньше. Также есть возможность уменьшить срок кредитования и сумму ежемесячного платежа.

Пример рефинансирования

Например, в мае 2022 года была оформлена ипотека со следующими условиями:

  • Процентная ставка – 17%.
  • Сумма кредита – 3 000 000 руб.
  • Схема погашения – аннуитетная.
  • Срок – 25 лет.

При таких условиях сумма ежемесячного платежа будет в размере 43 134 р. А всего за 25 лет в качестве процентов придется отдать банку 9 940 169 р. Это нужно запомнить, чтобы потом сравнивать с результатами рефинансирования.

Через полгода, в ноябре, на фоне монетарной политики ЦБ, ключевая ставка была снижена, и банки стали предлагать ипотеку примерно под 9%. Это отличная возможность для рефинансирования.

Но сначала нужно рассчитать эффективность. Для этого требуется узнать:

— сколько уже заемщик заплатил процентов;

— остаток задолженности;

— сколько в качестве процентов придется переплатить после рефинансирования.

За 6 месяцев заемщик уже отдал банку в качестве процентов 254 863 руб. При этом внес в качестве платежей он 258 858 руб. Получается, основной долг погашен всего лишь на 4 000 руб.

Ипотека рефинансируется под 9%. То есть теперь заемщик берет в новом банке 2 996 000 р., на 294 месяца. Теперь размер ежемесячного платежа составит 25 280 руб., а общая переплата процентов (новому банку) – 4 436 373 руб.

Чтобы оценить выгоду такого рефинансирования, следует прибавить к сумме переплаты те проценты, которые уже были уплачены первому банку. Получается сумма в размере 4 691 236 руб., что заметно меньше, чем 9 940 169 р. – процентной переплаты по «старым» условиям.

При этом почти в пополам уменьшается ежемесячный платеж по кредиту. Однако есть возможность еще больше сэкономить, если сохранить прежний платеж. То есть можно при рефинансировании выбрать меньший срок погашения, допустим, 13 лет.

В таком случае размер ежемесячного платежа останется неизменным, то есть также 43 т. р. как и до рефинансирования. Но общая процентная переплата тогда уменьшится до 1 472 496 руб. А это уже 6.8 раза меньше, чем до перекредитования. Также значительно уменьшается срок погашения и обременения.

Итог: была ипотека на 30 лет с переплатой почти 10 млн руб. А после рефинансирования оказалась ипотека на 13 лет с процентной переплатой менее 1.5 млн руб. При этом каждый месяц заемщик продолжает вносить одну и ту же сумму.

Советы при рефинансировании

В качестве примера взята большая разница в ставках, но такое бывает редко. В большинстве случаев со временем удается найти новые условия со ставкой ниже на 1-3%. Палки в колеса вставляет аннуитетная схема погашения. В примере выше было видно, что за полгода погашения «тело» кредита уменьшается всего лишь на 4 т. р, хотя заемщик заплатил банку больше 250 000 р. за это время.

Особенность аннуитетной схемы в том, что сначала в большей степени погашаются именно проценты. Соответственно, основной долг уменьшается медленно. Чем дольше заемщик платит кредит, тем больше процентов он уже погасил. В таком случае рефинансирование может оказаться бессмысленным, даже если процентные ставки на рынке упали.

Именно поэтому важно оценивать эффективность и целесообразность рефинансирования. Последовательность следующая:

  1. Узнать, сколько придется отдать банку в качестве процентов, исходя из текущих условий кредитования.
  2. Узнать, сколько уже уплачено банку в качестве процентов. Следует взять свой график платежей, найти столбик «начисленные проценты» и посчитать в калькуляторе все такие платежи, которые заемщик уже совершил.
  3. Узнать остаток основного долга.
  4. Найти в интернете кредитный калькулятор, вбить туда новые условия предполагаемого рефинансирования: процентная ставка, сумма, срок. После расчета узнать, сколько придется заплатить в качестве процентов новому банку.
  5. Сложить суммы из пункта 2 и 4.
  6. Сравнить ее с сумой в пункте 1.

Рекомендуется попробовать разные варианты срока кредитования в новом банке. Меньше срок – меньше процентная переплата, но больше ежемесячный платеж.

Некоторые люди идут на рефинансирование именно для уменьшения платежа. В данном случае допускается увеличение срока нового кредита. Но стоит знать, что из-за этого процентная переплата может наоборот оказаться даже больше, чем до рефинансирования.

Также советуется для более простого рефинансирования обратиться в свой же банк. Чтобы не терять клиента, возможно, он согласится на рефинансирование под меньший процент.

Если процентные ставки не падают, то это не значит, что нет смысла идти на рефинансирование. Стоит узнать о наличии разных льготных программ. К примеру, у семьи была ипотека под 12%, а потом появился ребенок. Это уже возможность претендовать на льготную «семейную» ипотеку под 6%. Уже отличная возможность для рефинансирования.

Понравился материал? Еще больше классного контента в нашем канале Телеграмм. Подписывайтесь!

Похожие новости

Как найти подходящую кредитную карту: 7 шагов к правильному выбору продукта, чтобы потом не пожалеть
12.07.2024
Как найти подходящую кредитную карту: 7 шагов к правильному выбору продукта, чтобы потом не пожалеть
Ипотека или рента: что выбрать для решения жилищного вопроса?
12.07.2024
Ипотека или рента: что выбрать для решения жилищного вопроса?
5 видов потребительского кредита – каждый найдет свое
12.07.2024
5 видов потребительского кредита – каждый найдет свое

Лучшие предложения