Курсы валют:
Курс Доллара США 102,34 ₽
Курс Евро 106,54 ₽
Курс Китайского Юаня 13,99 ₽
Можно ли продать ипотечное жилье без согласия банка title=

Можно ли продать ипотечное жилье без согласия банка

24.07.2024
Количество просмотров 89
0
Автор
Максим Гущин
Эксперт ВамОдобрено.ру
Образование:
  • Магистрартура Финансы и кредит — Московский государственный университет
  • Бакалавриат Экономика — Российская академия народного хозяйства и государственной службы

Может случиться так, что срочно потребуется продать ипотечное жилье. Например, при переезде или смене недвижимости на более подходящую.

Другая возможная причина – отсутствие денег для дальнейшего выполнения долговых обязательств. Когда возвращать долг банку нечем, то есть риск потери объекта. Тогда оно будет продано на торгах по сниженной стоимости.

Так как терять часть денег заемщик не хочет, то пытается самостоятельно продать жилье. Но тут появляется проблема: ипотека выдается под залог покупаемого жилья. Значит, до полного погашения кредита есть обременение. А можно ли как-то продать недвижимость без согласия банка? И есть ли вообще законные и выгодные варианты продажи?

Содержание:

Будет ли банк вставлять палки в колеса

Сразу стоит сказать, что без согласия банка (а он является залогодержателем) продать ипотечную недвижимость нельзя. Даже если заемщик найдет серую схему, то сделку купли-продажи все равно не зарегистрируют в Росреестре. А это чревато большими проблемами. Поэтому нужно обязательно сообщить банку о планах продажи объекта.

И не стоит бояться. Механизмы продажи ипотечного жилья есть, и банки прекрасно понимают, что часто приходится продавать объекты с обременением. Более того, банку намного проще согласиться на продажу и предложить удобный способ, так как потом судиться с заемщиком, который в итоге не смог сохранить недвижимость, может выйти дороже и дольше.

Проще говоря, банку лучше не доводить дело до торгов, а помочь заемщику решить вопрос другими методами. Тут намного сложнее договориться с покупателем, который может не захотеть приобретать недвижимость с обременением. Поэтому часто продавцы вынуждены делать скидку, чтобы покупатель стал сговорчивее.

Способы продажи ипотечной квартиры

Нужно избавиться от обременения, либо продать жилье вместе с кредитом. Очевиднее всего снять обременение путем самостоятельного погашения всего долга, хотя деньги на это есть далеко не у всех.

На ум может прийти вариант оформления нового кредита для погашения ипотеки. А потом уже гасится новый долг деньгами, полученными за продажу жилья. Однако мало какой банк согласится выдавать кредит заемщику, который и так имеет текущий долг по ипотеке. Да и риски: покупатель в последний момент может отказаться от сделки, и тогда у продавца все равно останется долг, но уже с менее выгодными опциями.

Вариант с переоформлением ипотеки (в данном случае покупатель заключает договор с банком и уже он будет его заемщиком, продолжая гасить ипотеку) может не устроить покупателя. К примеру, он вообще не планировал брать кредит, либо не хочет оформлять его в данном банке.

Поэтому следует рассмотреть другие 2 распространенных варианта:

    «Под 0% на 30 дней»
    • Сумма: 500 - 50000 ₽
    • Ставка: 0%
    • Срок: 1 - 50 дней
    • Возраст: 18 лет

  • Задаток для досрочного погашения кредита. Суть следующая: сначала банк дает письменное согласие на продажу объекта и справку о размере остатка долга. Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи и договор задатка. Смысл в том, что задаток – сумма остатка долга по ипотеке.

Эти деньги продавец использует для досрочного погашения долга и снятия обременения. Окончательный расчет идет после регистрации сделки и перехода права собственности.

Для продавца такой вариант подходит не всегда. Во-первых, он не подойдет, если остаток долга крупный. Во-вторых, если сделку по какой-либо причине сорвет продавец, то он обязан будет вернуть сумма задатка с большим штрафом в пользу покупателя.

  • Проведение сделки через банк. Самый надежный вариант для всех сторон, так как гарантом здесь выступает банк. Речь идет о системе безопасных сделок, аккредитиве или аренде ячейки. На примере ячейки сделка проводится так: стороны приходят в банк и арендуют две ячейки (обычно платит за аренду продавец). В первую ячейку помещается сумма в размере остатка долга (опять же, для дальнейшего досрочного погашения), во вторую – остальная сумма за жилье.

Деньги из первой ячейки используются продавцом для снятия обременения. Сумму из второй ячейки он получит только после перехода права собственности на жилье покупателю. Это самая прозрачная сделка, которая защищает интересы покупателя. Поэтому он скорее согласится на такой вариант расчета, чем на другой.

А стоит ли вообще продавать ипотечное жилье

Распространенная причина продажи ипотечного жилья – невозможность дальше гасить долг. Если дело дойдет до изъятия недвижимости и продажи на торгах, то заемщик, скорее всего, понесет финансовые потери, так как на аукционе жилье обычно уходит дешево.

Поэтому заемщик и старается продать недвижимость самостоятельно и выгоднее для себя. Но спешить не стоит. Если причина ухудшения платежеспособности является снижение дохода, то можно попробовать добиться реструктуризации и увеличить срок кредитования. В таком случае общая переплата по кредиту увеличится, но зато снизится размер ежемесячного платежа.

Если заемщик временно стал неплатежеспособным, то есть смысл рассмотреть вариант с кредитными каникулами – отсрочкой внесения платежей без риска начисления штрафов и изъятия залога.

Понравился материал? Еще больше классного контента в нашем канале Телеграмм. Подписывайтесь!

Похожие новости

Россиянам сообщили о новом размере налогового вычета на жильё: максимальная сумма достигает 1,1 миллиона рублей
Россиянам сообщили о новом размере налогового вычета на жильё: максимальная сумма достигает 1,1 миллиона рублей
08.02.2025
Россиянам сообщили о новом размере налогового вычета на жильё: максимальная сумма достигает 1,1 миллиона рублей
Ипотека в Дубае: Сравнение с Москвой и Преимущества Покупки Апартаментов
Ипотека в Дубае: Сравнение с Москвой и Преимущества Покупки Апартаментов
03.02.2025
Ипотека в Дубае: Сравнение с Москвой и Преимущества Покупки Апартаментов
МФО получат право выдавать ипотеку: новый законопроект открывает двери для россиян
МФО получат право выдавать ипотеку: новый законопроект открывает двери для россиян
29.01.2025
МФО получат право выдавать ипотеку: новый законопроект открывает двери для россиян

Лучшие предложения