Риск потери ипотечного жилья: что делать

Для многих граждан ипотека остается единственной возможностью приобрести свое жилье. Но стоит помнить, что такой кредит подразумевает обязательный залог покупаемой недвижимости. И если не выполнить долговые обязательства, то банк сможет забрать предмет залога для продажи и покрытия своих убытков.

В каком случае есть риск потери заложенного жилья? Можно ли как-то не допустить изъятия залога? И что делать, когда все уже идет к торгам?

Содержание:

• Оценка риска потери жилья
• Реструктуризация
• Самостоятельная продажа залога

Оценка риска потери жилья

Просто так после первых просроченных платежей никто не будет забирать жилье. Сумма долга должна быть соразмерна со стоимостью залога. То есть банку придется еще обосновать целесообразность изъятия имущества и продажи.

Есть 2 условия (должны совпасть оба), при которых банк сможет доказать целесообразность изъятия:

• Ежемесячные платежи в счет погашения не совершаются 3 месяца.
• Размер просроченной задолженности превысил 5% от стоимости предмета залога.

Конечно, у каждого заемщика своя ситуация касаемо суммы кредита, стоимости залога, размера платежа и т. д. Но обычно, чтобы просрочка перевалила за 5% от стоимости жилья, нужно вообще не платить банку в течение нескольких месяцев.

Также следует понять, почему вообще образовалась длительная просрочка. Может быть, дело в уменьшении дохода, и заемщик просто не в состоянии вносить платежи в прежнем объеме. Возможно, у заемщика возникли проблемы со здоровьем, в результате чего он утратил трудоспособность. Исходя из причины, и следует искать пути решения проблемы.

Если речь идет о болезни/травме/получении инвалидности, то первым делом стоит узнать, является ли это страховым случаем. Обычно все заемщики при оформлении ипотеки покупают полис страхования жизни и здоровья. Скорее всего, в таком случае страховая компания выплатит крупную сумму, которой хватит как для лечения, так и для погашения ипотеки или хотя бы ее части.

Самая распространенная причина возникновения просрочки – потеря работы или уменьшение дохода. В такой ситуации решить проблему можно за счет реструктуризации.

Реструктуризация

Это изменение условий погашения для заемщиков, которые столкнулись с финансовыми проблемами. Можно попросить пролонгацию – продление срока погашения. Это позволит уменьшить размер ежемесячного платежа.

Пролонгация подойдет в том случае, если задолженность растет из-за нехватки дохода для погашения. Например, появился ребенок, уменьшился доход и т. д. То есть заемщик может продолжить погашение, но не в тех объемах, как прежде.

Второй вариант – кредитные каникулы. Это временное освобождение от внесения платежей. Подходит для заемщиков, кто временно потерял доход, например, был уволен с работы. Будет возможность не платить ипотеку в течение 1-6 месяцев. За это время следует успеть исправить свое финансовое положение и продолжить выполнять долговые обязательства.

Пока действуют каникулы, банк не сможет забрать залог и начислять неустойку. Когда заемщик найдет новую работу, то продолжит погашение, а пропущенные месяцы просто перенесутся в конец срока кредитования.

Проблема в том, что банк не обязан соглашаться на реструктуризацию. При отсутствии уважительной причины возможен отказ. Также иногда заемщик запаздывает с решением проблемы, и банк уже начинает обращение взыскания. Тогда нужно постараться продать жилье самостоятельно.

Самостоятельная продажа залога

Если продавать на торгах залог будет банк, то возможны финансовые потери, так как на аукционе обычно лоты уходят заметно дешевле рыночной стоимости.

Скорее всего, денег хватит только на погашение задолженности и возмещение издержек банку. То есть самому заемщику после продажи залога может уже ничего не достаться. В данном случае следует продать недвижимость самому, чтобы выручить больше денег.

Сделать это можно в своем банке (где оформлена ипотека), используя сделку через ячейку или аккредитив. Покупатель внесет в ячейку сумму, равную остатку долга продавца. Деньги используются для досрочного погашения ипотеки и снятия обременение. Уже после регистрации сделки купли-продажи покупатель внесет оставшуюся сумму за жилье.

Стоит сказать, что не все люди хотят идти по такому сложному пути. Поэтому приходится делать скидку на жилье, чтобы покупатель был сговорчивее. Тем не менее, лучше попробовать самому продать залог, чем этим займется банк.

Понравился материал? Еще больше классного контента в нашем канале Телеграмм. Подписывайтесь!